最近，在做全市二手大户型市场梳理的时候，我惊讶地发现：
徐家汇二手大户型成交171套，竟然排名全市TOP2（截至2025.6.15数据）；
而在市区各板块里面，徐家汇一举夺得大户型成交量销冠。
我追溯了一下过去5年的同期数据。
结果发现，徐家汇大户型成交，此前并非排名第一；而是经历了长时间的攀登，才逆袭登顶。
尤其和去年的98套相比，徐家汇大户型今年的成交量，竟然接近翻倍。
可以说，没有哪一年像今年这么“生猛”。
如此“反常”的数据表现，让我也忍不住疑问：
徐家汇的大户型，为何成交这么活跃？
（本文大户型定义：面积140（含）㎡以上二手住宅，不含别墅）
01
上海购房者，更“偏爱”徐汇
2000-2015年，上海在着力发展四大城市副中心：
徐家汇、花木、五角场、真如。
现如今来看，徐家汇是最成功的。
只有它顺利晋级为中央活动区，和上海“老钱们”同台竞技。
徐家汇的成功有其不可复制的基础，西南门户站位，商业&教育&交通&医疗资源雄厚，百年风华的人文积淀……
这些“天地、地利、人和”，让徐家汇稳坐“徐汇一哥”的宝座。
徐家汇的成功，也就意味着徐汇的成功！
两者已经深度绑定，形成了区域向心力。
并且，随着地倾西南的发展大势，市场都已经形成了牢固的概念——
徐家汇就是徐汇的中心，也是上海西南片区的中心。
以至于很多购房者，都更愿意买在西南片区，买进徐汇。
这就形成了一个很独特的现象：
外地人扎堆涌入，而本区人不愿离开。
这一点在二手市场可能没有数据体现，但在新房市场上却很容易得到验证。
我拉取了2024年以来，浦西中心七区的新房认购数据：
1.徐汇对外地购房人群（非310）的吸引力，显著更强。
徐汇非310认购占比达到了64.49%，仅次于杨浦；
但非310认购人次是最多的，达到了3076次。
2.徐汇对其他中心城区的吸引力，显著更强。
一般而言，310客群比非310客群更在乎地段。
往往也是市区核心地段的新盘，310客群占比相对更多。
在潜意识里，310客群不会轻易出内环，甚至不会跨区，他们有较强的“属地情节”。
比如说老黄浦、老静安的土著，就不太愿意往外搬。
而在梳理浦西中心城区跨区认购情况后，结果更加清晰地呈现：
徐汇，认购虹吸指数排名第一。（认购虹吸指数=认购流入人数/认购流出人数）
这就深刻地反映了徐汇人留恋徐汇，外区人青睐徐汇的“本质”。
之所以会出现这种独特的现象，我个人觉得，还是徐家汇城市副中心取得了巨大的成功。
最终投射到大家购房的集体潜意识里：买徐汇，更值！更有前景！
这一点非常重要。
因为在下行周期，信心和预期，几乎比黄金都更金贵了。
这就在二手市场里，也将给到徐家汇大户型“神助攻”。
02
徐家汇大户型，更扛跌的资产“堡垒”
的确，从开篇的二手大户型成交TOP榜单中，我们已经发现：
中高端的改善需求，愈发把徐家汇列为头等优选了。
而此前大户型的成交大户们，还是浦东的联洋、陆家嘴、花木，长宁的虹桥、古北，甚至闵行的金虹桥。
仅仅是5年左右的时间，上海的大户型改善就划出了一道清晰的财富迁徙轨迹：
拥抱徐汇。
如果联合徐汇滨江4000-5000万级新房热销的数据来看，那徐汇真的是“卧虎藏龙”了。
那问题就来了：当下到底是什么样的客群，在买徐家汇的二手大户型？
我拉取了今年以来，徐家汇二手大户型成交量T0P10小区。
这些小区拿到现在的一二手市场来看，只能说“平平无奇”。
榜一的东方曼哈顿，虽说地段位置一流，还是汇师小学的学区，奈何距今已超20年楼龄，无论外立面还是公区配套，在豪宅界里都显得“过气”；
而且总是会有些奇形怪状的户型出来，让人感叹上一个时代的“想象力”。
我还特别搜了一下第3名的华苑大厦。
光从楼盘名字就知道这可能是个老塔楼，它的户型更奇怪。
所以在产品端层面，徐家汇拿出的是上一个20年的产品。
在改善新房迅速迭代的当下，显然缺乏竞争力。
但很奇怪的是，面对周边改善新房的冲击（比如说徐汇滨江、浦东三林滨江持续推新，长宁天山也开始有了供应），徐家汇二手大户型的交易量不仅没有倒退，反而逆势雄起。
这是为什么？
我首先想到的还是供需关系。
不知道大家有没有注意到，徐家汇大户型的成交套均总价，大致在1500-2000万级，对应的恰恰是中产群体。
因为上海中心城区的新房全面开启了“豪宅化”（价格在涨，起步面积120㎡），这个价位段，越来越够不着黄浦、静安、徐汇核心区的新房。
肉眼可见，整个内环这个价位段的新房供应都大幅减少了。
2025年至今，半年快过去了才供应了184套（今年以来徐汇内环更是0供应）；
更扎心的是，套均面积几乎一直在降，最新套均面积为138㎡。
这无疑给到徐家汇二手大户型更大的“生存空间”。
同时再对比二手市场的话，1500-2000万级大户型改善，中心城区应该没有像徐家汇这样的均好性“选手”了：
地段优越；
拥享学区、商业、医疗等顶级配套；
还有漕河泾、徐汇滨江等产业辐射……
这都为徐家汇的二手大户型，建立起了“护城河”。
其次是在内环内同级板块里，徐家汇二手大户型更加扛跌。
上海房价自2023年6月开启实质性下跌。
这里我把二手大户型主力成交板块的价格跌幅放在一起对比，就可以发现：
徐家汇，是更加坚固的资产“堡垒”。
在楼市下行周期，不求增值，但求保值。
这样的“避险”情绪在中产群体里面更加显现。
以1500-2000万买进徐汇，显然是中产家庭更加保险且稳妥之举。
03
徐汇的置换链条，跑得更加顺畅
徐家汇大户型能够脱颖而出，还有一个重要的原因。
那就是：徐汇的置换链条跑得更加顺畅。
在透视浦西中心七区的二手成交结构性数据后，大家就能发现：
1.浦西中心七区里面，徐汇的二手房5月交易量1114套，仅次于普陀。
成交量大，可见整体流动性很强。
2.浦西中心七区里面，静安、长宁、虹口、普陀、杨浦，二手成交主力是300万以下刚需，占比都超过了30%，置换链条很难跑得动；
黄浦虽然中间层是成交主力，但成交基数太小；
只有徐汇的二手市场相对更加健康，有量的支撑，且两头小、中间大（300万以下刚需，成交占比还不到15%）的成交结构，比较有利于置换链条的轮动。
换句话说，徐汇的二手市场结构比较均衡，刚需、改善、豪宅都在动，各总价段不断层，置换链路更通畅：
低总价置换高总价；
小户型置换大户型；
从外围置换进核心。
这就使得徐家汇的改善大户型，在市场上更能够实现成交闭环。
那你一定也会问，为什么徐汇的置换链条可以跑得更通畅？
很多人可能第一时间都会想到：产业，学区，土拍，拆迁。
我觉得这些因素都存在，相互影响，互为补充。
尤其是拆迁，更像是徐汇特有的动力引擎。
想想看，近两年中心城区还有谁，能够像像徐汇那般，在拆迁上如此用心用力用钱？
光是一个东安一村/二村的动拆迁，就砸下去500多个亿，这在上海拆迁史上，都是破天荒大手笔。
而且徐汇今年的拆迁预算在去年224亿基础上继续增加，达到430亿元，仍然在市区里面遥遥领先。
徐汇区最新公布的2025年预算（草案），源政府官网
这就让市场对于徐汇的未来预期，充满了希望。
而拆迁对楼市的刺激作用，非常直观！
一方面，拆迁带来了增量的资金；一方面，也带来了增量购买力；
还有一方面更加关键，让大家看到了徐汇的城市界面和居住环境，在发生本质的改变。
尤其是围绕着徐汇滨江的城市更新，产城融合带来的综合效益，远远大于楼市本身。
越来越多的开发商、购房者涌入徐汇滨江，正在推高这个板块的预期和楼市价值。
同时也反哺到整个徐汇的新房、二手置业，形成正向循环。
凡此种种，可能都是值得其他中心城区学习的城市运营“精髓”。
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